Mallorca · Palma, Part Forana y costa
Reformas integrales de pisos en Mallorca: cocina, baño y distribución
Pocas reformas en Mallorca empiezan de cero: el piso de Palma arrastra el informe de su edificio, la casa de pueblo trae muros de piedra que absorben agua y el apartamento de costa convive con el aire marino. Recibimos tu aviso, te preguntamos por el estado de la finca y lo asignamos a un profesional colaborador de la zona, que visita, presupuesta por escrito y ejecuta la reforma integral o la de baños y cocinas que tu vivienda o tu local necesitan.
El encargo
Tu reforma empieza dentro de casa, pero se decide con el edificio delante
Hablamos de reforma integral cuando la vivienda o el local se vacían hasta el soporte y se rehacen instalaciones, distribución y acabados. La parcial se queda en una o dos estancias, casi siempre baño y cocina. Pero ambas abren paredes que comparten tuberías y bajantes con los vecinos, y ahí la obra deja de ser un asunto privado.
En Palma ese cruce tiene nombre propio. Desde que sustituyó a la antigua ITE, el Ayuntamiento exige el informe de evaluación del edificio, el IEE, que redacta el técnico designado por la propiedad y que se repite con una periodicidad fija según un calendario ligado al año de construcción. Si sale desfavorable, la comunidad tiene que hacer obras y, al terminarlas, presentar un informe de conclusión final favorable. Esas obras casi siempre tocan fachada, cubierta o instalaciones comunes: justo lo que tu reforma va a rozar.
Fuera de la capital, en Inca, Manacor o Pollença, conviven bloques con comunidad y casas de pueblo donde manda el estado de los muros de piedra y de la cubierta. Pregunta en tu ayuntamiento si exige un informe equivalente.
Prime Services se ocupa de la parte de coordinación. Tomamos nota de lo que quieres hacer, comprobamos si hay un profesional colaborador disponible en tu municipio y se lo asignamos. A partir de ahí, la visita, las catas, el presupuesto, la ejecución, la factura y la garantía son cosa suya.
¿Tu edificio de Palma ya tiene el IEE presentado?
Si no lo sabes, basta con preguntarlo al administrador; con esa respuesta y unas fotos de lo que quieres cambiar, la primera visita rinde mucho más.
Leer el informe
Lo que anota el IEE y cómo cambia el orden de tu obra
El informe habla del edificio, no de tu cocina. Pero cada deficiencia que marca se traduce dentro de las viviendas: una partida que conviene aplazar, otra que puede adelantarse y alguna que no te toca pagar a ti.
La tabla prepara la conversación con el administrador y con el profesional; no diagnostica nada.
| Apartado señalado en el informe | Qué supone para tu vivienda | Qué hacer antes de encargar tu obra |
|---|---|---|
| Grietas o desprendimientos en fachada | Andamio o plataforma delante de tus ventanas durante semanas | Dejar la carpintería exterior para después de la obra común |
| Filtraciones en cubierta o azotea | Manchas en techos del último piso que volverán si se pintan antes | Esperar a la impermeabilización y comprobar que el techo seca |
| Bajantes de fibrocemento o con fugas | Tramo común que atraviesa tu baño o tu cocina | Preguntar si la comunidad las renovará y dejar registro accesible |
| Instalación eléctrica común deficiente | La línea que sube a tu contador puede quedarse corta para la potencia nueva | Saber si la derivación se renueva antes de dimensionar tu cuadro |
| Balcones y voladizos con armaduras oxidadas | Suelo del balcón y barandilla fuera de tu alcance hasta que actúe la comunidad | No alicatar el balcón ni cambiar la barandilla por tu cuenta |
| Humedades en muros de planta baja | Sales y pintura que se levanta en el arranque de las paredes | Localizar el origen antes de revestir o trasdosar |
| Patio de luces con revestimiento suelto | Ventanas de baño y cocina que dan a un espacio en obra | Coordinar fechas para no tapar rejillas ni salidas de humos |
En los bloques del ensanche que previó el Plan Calvet tras el derribo de las murallas, las filas que más se repiten son la tercera y la cuarta: montantes y bajantes compartidos por muchas viviendas, con locales en la planta baja que también cuelgan de ellos.
Marca qué filas te tocan.
Si nos pasas esas filas junto con una copia del informe, quien vaya a tu casa sabrá de antemano dónde mirar y qué obras comunes esperar.
Lo propio de Mallorca
Cuatro condicionantes de una obra en la isla
Un piso de Palma, una casa de pueblo del Pla y un apartamento de Cala d’Or no se reforman igual.
El IEE y su técnico
En Palma, el informe lo encarga la propiedad o la comunidad a su técnico, y su calendario depende del año en que se construyó el edificio. No presentarlo se considera infracción urbanística. Para ti, lo útil es pedir una copia: dice qué está bien, qué no y si hay obras comunes en marcha que condicionen la tuya.
Acceso de obra en zona ACIRE
El centro de Palma tiene áreas de circulación restringida, como La Calatrava, Sant Jaume, El Jonquet o Banc de l’Oli, donde solo entran vehículos autorizados. Existen autorizaciones específicas para acceder a obras y otras puntuales de carga y descarga. Gestiónalas antes de la primera furgoneta: sin ellas, el material acaba cargado a mano desde lejos.
Marès y piedra en fachadas antiguas
El marès, la arenisca calcárea de la Catedral y del Palacio de la Almudaina, es porosa y absorbe agua. En muros de marès y de piedra aparecen humedades por capilaridad, sales y desconchados. Antes de tocar una fachada antigua del casco o de un pueblo, consulta al ayuntamiento qué se permite.
Pueblos, montaña y fincas
En los centros de Sineu, Felanitx o Santanyí hay calles de un solo carril sin sitio para parar; en la Tramuntana, carreteras de curvas hasta Sóller o Biniaraix. Las posesiones y fincas rústicas añaden caminos estrechos y trayectos largos. Todo eso se habla antes de fijar el calendario, no el primer día de obra.
Dinos municipio, tipo de finca y si está en el casco.
Con esos tres datos sabemos si hay que pedir el informe del edificio, tramitar un acceso restringido o consultar la fachada antes de hablar de acabados.
Antes de la visita
Siete comprobaciones que ahorran una segunda visita
Casi todo se consigue con una llamada al administrador, una consulta en la web municipal y unas fotos con el móvil.
- Copia del IEE y su resultado. Si fue favorable, desfavorable o está pendiente, y qué deficiencias recoge. Si la comunidad aún no lo ha encargado, pregunta cuándo le toca según el calendario.
- Nombre del técnico de la comunidad. Tu profesional puede necesitar coordinarse con él.
- Actas de las últimas juntas. Una derrama aprobada para fachada o bajantes cambia el orden de tu reforma.
- Si la calle está en zona ACIRE. Lo aclara el Ayuntamiento; conviene saber qué autorización pedir para que entren furgonetas y cómo cargar y descargar.
- Si el edificio tiene protección. En el casco antiguo de Palma y en los cascos históricos de los pueblos, fachada, cubierta y carpintería exterior se consultan antes de pedir precios.
- Fotos del cuadro eléctrico, del contador y de la llave de paso. Cuentan la edad de la instalación mejor que cualquier descripción.
- Qué documentos exigirás a cada oficio. Certificado eléctrico de empresa instaladora habilitada, habilitación de gas si se toca y certificación de gases fluorados para mover un aire acondicionado. Pide al profesional que te asignamos que te lo acredite.
Empieza con lo que tengas a mano.
Si hoy solo sabes el pueblo o el barrio y qué estancia quieres cambiar, es suficiente para abrir el aviso; los papeles del edificio pueden llegar después.
Muros antiguos
Marès y piedra: localizar el agua antes de revestir
Muchas reformas en casas antiguas de la isla fallan igual: se tapa una humedad con un revestimiento estanco y a los pocos meses reaparece más arriba, con sales y pintura abombada. El marès y la piedra necesitan evaporar el agua que absorben. Antes de revestir, el profesional debería distinguir tres orígenes:
- Capilaridad. El agua sube desde el terreno por el arranque del muro. Deja una franja de manchas y sales a poca altura, más marcada en plantas bajas de Sineu, sa Pobla o Campos que en un tercer piso.
- Filtración. Entra desde fuera por una grieta, una cornisa rota, un canalón que desborda o una junta abierta. Suele coincidir con episodios de lluvia y empeora con las lluvias fuertes del otoño.
- Condensación. Es el vapor de la casa que se deposita en la pared fría. Aparece en baños sin ventilar y dormitorios cerrados, y con el ambiente húmedo de la isla es muy habitual en invierno.
Con el origen claro, la solución suele pasar por morteros de cal y pinturas transpirables en lugar de plásticos que sellen el muro. Si la fachada es antigua, cualquier cambio de revestimiento, color o carpintería exterior se consulta antes con el ayuntamiento: en el casco antiguo de Palma y en los núcleos históricos de los pueblos puede haber condiciones que no se adivinan desde la calle.
Cómo avanza
Del primer aviso al informe final: una reforma coordinada paso a paso
Unas fases dependen del profesional y otras de terceros: comunidad, ayuntamiento, proveedores. Separarlas evita que un retraso ajeno parezca culpa de la obra.
- Aviso y orientación. Nos cuentas qué quieres cambiar, dónde está la finca y lo que sabes del edificio. Te orientamos sobre el tipo de obra y te confirmamos si llegamos a tu zona.
- Reconocimiento en casa. Quien asignamos toma medidas, pica una cata donde tenga dudas y comprueba el estado de muros, tuberías y electricidad.
- Presupuesto por capítulos. Por escrito, con lo que incluye, lo que queda fuera y lo que corresponde a la comunidad.
- Permisos y accesos. Título municipal que corresponda, autorización de acceso si la calle es ACIRE y ocupación de vía si hace falta contenedor.
- Obra por fases. Demolición, instalaciones con la pared abierta, cierres y acabados. Si aparece algo no previsto, se para esa partida, se enseña y se presupuesta aparte.
- Entrega y papeles. Los certificados que correspondan a cada oficio y la factura desglosada, que también te servirán cuando el edificio pase su próximo informe.
Cuéntanos en qué punto estás.
Tanto si tienes solo una idea como si ya hay un proyecto firmado, asignamos un profesional que empieza donde lo dejaste.
Baños y cocinas
Baño y cocina según el tipo de casa en que te toque reformar
En baños y cocinas el azulejo es la última decisión, no la primera: antes van agua, desagües, electricidad y ventilación, y lo que hay detrás cambia de una casa a otra.
Piso en bloque de Palma o del área metropolitana
En bloques de Palma, Marratxí o Llucmajor, el baño cuelga de una bajante común y la cocina, de una salida de humos compartida o de ninguna. Mover el inodoro exige pendiente hasta la columna, y la pendiente se come altura de suelo. La campana necesita un conducto propio o un permiso de la comunidad para salir al patio: sacarla a fachada casi nunca es opción.
Casa de pueblo de la Part Forana
En Felanitx, Manacor o Inca hay casas con patio trasero, cisterna y desagües que a veces van a un pozo o a una fosa antigua. Antes de conectar un baño nuevo, alguien debe saber adónde va el agua. Si la casa tiene cisterna en uso, la obra no debe dejar escombro ni polvo cerca de su boca.
Apartamento de costa
En Alcúdia, El Arenal o la Colònia de Sant Jordi, el aire con sal ataca griferías, herrajes y tornillería, y los baños interiores acumulan humedad en cuanto el piso se cierra entre temporadas. Conviene elegir materiales pensados para ambiente marino y una extracción que funcione aunque no haya nadie.
En las tres, si se toca el gas, pide la habilitación de la empresa instaladora: el Govern permite consultar esas empresas antes de firmar.
Locales, temporada y fincas
Cuando la reforma es para un negocio, un alquiler o una posesión
Locales en planta baja
En el casco y en el ensanche de Palma abundan bajos que cambian de actividad. Cada actividad pide sus propias condiciones de aseos, ventilación y potencia, y conviene conocerlas antes de diseñar nada. Y es el primero afectado cuando la comunidad arregla bajantes o fachada.
Segunda residencia y vivienda de temporada
En Calvià, Cala d’Or o Pollença muchos propietarios quieren reformar sin perder la temporada. La ventana útil suele estar entre el cierre de otoño y la primavera, y hay que reservarla con tiempo porque coincide con la de muchos otros. Si la vivienda se alquila a turistas, la regulación cambia y cada propietario debe consultar su situación: no es algo que resuelva una reforma.
Posesiones y fincas rústicas
Muchas antiguas posesiones se han reconvertido en hoteles de turismo rural. Reformarlas implica pozos, bombas, depósitos, líneas eléctricas largas y caminos por los que no siempre pasa un camión. Si la obra afecta al suelo rústico o a construcciones antiguas, la consulta urbanística previa es imprescindible.
Dinos para qué va a servir el espacio reformado.
No se plantea igual un bajo que abrirá como cafetería, un piso de temporada o un antiguo almacén de finca; con ese dato orientamos el aviso desde el primer día.
Errores frecuentes
Siete decisiones que en una reforma mallorquina se pagan dos veces
- Reformar sin haber visto el IEE. Se cambian las ventanas y al año siguiente la comunidad monta andamio para rehacer la fachada; el remate del hueco vuelve a picarse.
- Pintar el techo del último piso con la cubierta pendiente. La filtración sigue ahí y la mancha reaparece con las primeras lluvias fuertes del otoño.
- Tapar el marès con pintura plástica. El muro deja de respirar y la humedad sube hasta donde encuentra salida, muchas veces el dormitorio de al lado.
- Presentarse con la furgoneta en el casco sin autorización. En una calle ACIRE como las de Santa Eulàlia o la Drassana, sin permiso de acceso la descarga se complica y el día de obra se pierde.
- Cambiar la carpintería de una fachada antigua sin consultar. En el casco de Palma o en el centro histórico de un pueblo como Pollença, la ventana nueva puede no ser la permitida.
- Olvidar la cisterna de la casa de pueblo. Una obra que deja escombro junto a su boca o que corta el tubo de recogida del patio estropea un depósito que la familia todavía usa.
- Contratar oficios sin pedir sus papeles. Sin certificado eléctrico no hay forma de acreditar la instalación ante la distribuidora, y sin la habilitación del gasista, el gas no debería tocarse.
¿Reconoces alguno en tu caso?
Cuéntanoslo al dar el aviso y lo tendremos en cuenta al asignarte el profesional adecuado para tu tipo de finca.
Ventajas
Qué ganas planteando la reforma desde el estado del edificio
- Obras que no se deshacen. Tu reforma se programa detrás de las comunes, no delante, y nadie rompe dentro de un año lo que se acaba de alicatar.
- Un calendario realista. Separar lo que depende del profesional de lo que depende de la comunidad, del ayuntamiento o de un acceso restringido ahorra discusiones cuando algo se retrasa.
- Papeles que sirven dos veces. Los certificados y la factura desglosada de tu obra ayudan también al técnico que redacte el próximo informe del edificio.
- Muros tratados como lo que son. En piedra y marès, el revestimiento se elige para dejar salir la humedad, no para esconderla.
- Te decimos cuándo no compensa. Si al orientar tu aviso vemos que una partida no tiene sentido ahora, porque la comunidad va a rehacer esa fachada o esa bajante, o porque el arreglo cuesta más que sustituir, te lo decimos, y pedimos al profesional que lo deje anotado en su presupuesto.
- Un solo interlocutor para varios oficios. Albañilería, electricidad, fontanería, carpintería y pintura se coordinan desde un mismo aviso, sin que tengas que buscar a cada uno.
Por qué elegirnos
Cómo tratamos un aviso de reforma en Mallorca
Primero la finca, después la estancia
Antes de hablar de acabados preguntamos por el edificio, el municipio y la calle. Un piso del ensanche con el IEE desfavorable y una casa de Santanyí sin comunidad no se asignan con los mismos criterios.
Qué papel pedir a cada oficio
No te vendemos títulos: te explicamos qué documento debe entregar cada oficio y te animamos a pedirlo por escrito al profesional asignado antes de que empiece.
Cuando algo sobra, se dice
Si lo que pides es pintar y no reformar, o si esperar a la obra de la comunidad te ahorra una partida, lo oirás en la primera conversación.
Empieza por lo que sabes del edificio.
Aunque sea poco, nos ayuda a orientar el aviso y a asignar un profesional acostumbrado a ese tipo de finca.
Servicios relacionados
Cuando lo que necesitas es otro oficio
- Si el fallo es de corriente: los cortes que vienen del cuarto de contadores o de la línea común, y que el IEE a veces anota, son terreno de los electricistas para comunidades en Mallorca.
- Cuando el problema es el agua: si una llave de paso gotea o el termo pierde antes de que arranque tu reforma, no esperes a la obra: pide el fontanero de urgencia en Mallorca.
- Para rematar paredes y techos: si las paredes están sanas y solo quieres renovar color y acabado, lo tuyo es pintura de interiores en Mallorca, no una reforma.
- Madera y muebles: la cocina que llega en cajas o el armario a medida que hay que nivelar sobre un suelo antiguo piden montaje de muebles en Mallorca.
- Dejarlo todo a punto: el polvo fino de obra en rejillas, cristales y mesas de un despacho reformado se retira con una limpieza de oficinas en Mallorca antes de volver a abrir.
- Todos los aparatos: un frigorífico que viajó tumbado durante la mudanza de obra o una placa que no enciende en la cocina nueva son casos para el servicio técnico de electrodomésticos en Mallorca.
Para cualquier otra necesidad de casa o de empresa, tienes la oferta completa de Prime Services, hogar y negocio.
Preguntas frecuentes
Lo que se pregunta antes de reformar en Mallorca
La comunidad no ha presentado el IEE. ¿Puedo reformar mi piso?
Tu reforma interior no depende de ese informe, pero conviene saber cuándo le toca al edificio según su año de construcción y pedir al administrador que lo aclare. Mientras tanto, lo prudente es no cerrar con alicatado ni falso techo nada que dé acceso a la bajante, al montante o a la fachada. El profesional puede dejar registros para que, si el técnico de la comunidad detecta deficiencias, la obra común no obligue a romper lo recién terminado.
El informe salió desfavorable. ¿Espero a que la comunidad termine?
No para todo. Distribución, suelos interiores, baño y cocina pueden avanzar si no tocan lo que se va a reparar. Lo que sí conviene esperar es la carpintería exterior, el balcón, los techos del último piso bajo una cubierta pendiente y cualquier cosa que se apoye en la fachada. Pide al administrador el alcance de las obras aprobadas y sus fechas, y que el profesional encaje tu calendario alrededor de ellas hasta el informe de conclusión final.
Mi piso está en el casco antiguo de Palma, dentro de una ACIRE. ¿Cómo entra el material?
En las áreas de circulación restringida solo acceden vehículos autorizados, y el Ayuntamiento contempla autorizaciones para acceder a obras y otras puntuales de carga y descarga. Horarios y condiciones se consultan en la web municipal. Lo práctico es tramitarlo antes de fijar la fecha de demolición y prever que, en calles peatonales o muy estrechas, parte del material y del escombro se moverá a mano. Si la finca no tiene ascensor, eso también cuenta en el presupuesto.
Quiero cambiar las ventanas de una casa antigua de marès. ¿Necesito consultar algo?
Sí. En el casco antiguo de Palma y en los cascos históricos de los pueblos, fachada, cubierta y carpintería exterior se consultan con el ayuntamiento antes de actuar, porque el edificio puede tener protección. Pregunta qué material, color y despiece se admiten antes de pedir presupuestos cerrados. Si vives en un bloque, necesitas además el acuerdo de la comunidad. Y si el IEE señaló la fachada, lo sensato es cambiar las ventanas cuando se desmonte el andamio.
Tengo humedades en la planta baja de una casa de pueblo. ¿Las arregla la reforma?
Solo si antes se identifica de dónde vienen. En muros de piedra y marès es frecuente la humedad que sube del terreno, pero también hay filtraciones por cubierta o canalones y condensación en estancias cerradas. Cada una se trata de forma distinta, y tapar cualquiera de ellas con un revestimiento estanco la empeora. Pide al profesional que te explique qué origen ve, cómo lo ha comprobado y qué acabado transpirable propone para ese muro.
¿Hace falta boletín eléctrico al terminar la reforma?
Si se renueva o se amplía la instalación, sí. La empresa instaladora habilitada emite el certificado de instalación, el conocido boletín, que se tramita ante la administración autonómica y que necesitarás para contratar o modificar el suministro. Antes de encargar la obra, pregunta quién lo firmará y pide que te acrediten la habilitación. Guarda una copia con las fotos de las rozas abiertas: te servirá para vender, alquilar o subir potencia más adelante.
¿Llegáis a municipios de la Part Forana y a la Tramuntana?
Recibimos avisos de toda la isla, no solo de la capital. Cuando nos escribes, te confirmamos si hay un profesional colaborador disponible para tu tipo de obra en tu municipio, porque depende de cada caso. Para prepararlo, indica si es un piso o una casa, cómo se llega con furgoneta y si cabe un contenedor en la calle. En zonas de montaña o en una finca con camino estrecho, ese dato cambia la logística de toda la obra.
¿Puedo comprar yo los materiales?
Puedes, y hay quien lo prefiere para elegir azulejo o grifería con calma. Conviene acordarlo antes de firmar, porque cambia quién responde si una pieza llega mal, quién gestiona los plazos de entrega y cómo se reflejan en el presupuesto. Pide al profesional las medidas y cantidades exactas, incluido el margen para cortes. En la isla, un material que se agota puede tardar en reponerse, así que compra con algo de sobra y comprueba lotes y tonos.
Precios
Cuánto cuesta reformar en Mallorca: horquillas de mercado
Publicamos estas horquillas antes de que nadie vaya a tu casa por una razón sencilla: quien está pensando en reformar necesita saber si su idea encaja en su presupuesto antes de reunir papeles del edificio, pedir permisos o dedicar una mañana a la visita.
Cubren solo la parte privada: lo que el IEE exija en fachada, cubierta o bajantes comunes lo paga la comunidad aparte, y no entran honorarios técnicos ni trámites municipales.
| Trabajo | Horquilla orientativa | Qué la encarece o la abarata |
|---|---|---|
| Vivienda completa, acabados estándar | 550 – 950 €/m² | Instalaciones a renovar, demolición y acceso a la calle |
| Vivienda completa, acabados de gama alta | 950 – 1.600 €/m² | Carpintería, pavimentos y equipamiento de cocina |
| Baño nuevo con fontanería y desagües | 4.800 – 9.500 € | Superficie, sanitarios y distancia a la bajante |
| Plato de ducha en lugar de bañera | 1.100 – 2.400 € | Impermeabilización, desagüe y alicatado a reponer |
| Cocina: albañilería e instalaciones, sin mobiliario | 4.200 – 9.000 € | Circuitos nuevos, extracción y revestimientos |
| Electricidad nueva en vivienda media, con certificado | 2.900 – 6.300 € | Número de circuitos, rozas en muro de piedra y derivación |
| Saneamiento y agua renovados en vivienda media | 2.000 – 4.500 € | Puntos de agua y enlace con los tramos comunes |
| Tratamiento de humedad en muro de marès o piedra, con mortero de cal | 60 – 140 €/m² | Origen de la humedad, sales y altura afectada |
| Falso techo de placa de yeso | 30 – 60 €/m² | Altura, registros y tipo de placa para zonas húmedas |
| Derribo y retirada de escombro | 30 – 65 €/m² | Volumen, planta, ascensor y acceso restringido |
| Adecuación de bajo comercial | 340 – 800 €/m² | Actividad prevista, aseos y potencia necesaria |
Importante: son cifras de referencia del mercado, IVA aparte, y no valen como oferta ni como presupuesto. La cifra válida es la que el profesional asignado pone por escrito tras ver la obra; en una finca apartada o de acceso difícil, puede sumar el desplazamiento.
Quién hace el trabajo. Prime Services es la marca de Rapid Services Enterprise, S.L. Recibimos tu aviso, lo ordenamos y lo asignamos a un profesional colaborador de tu zona. Para colaborar con nosotros, cada profesional acredita un seguro de responsabilidad civil en vigor y los carnés o habilitaciones de su oficio. Es ese profesional quien te presupuesta antes de empezar, hace el trabajo, te lo factura y responde de su garantía.
¿Tu idea cabe en estas horquillas?
Para saberlo con tu casa delante, cuéntanos dónde está, cuántos metros tiene y qué quieres cambiar: un profesional colaborador de la zona irá a verla y te dejará su cifra por escrito.